Банковская поддержка при покупке жилой недвижимости в Германии

 

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом капиталовложения у иностранцев. Причиной тому служат не только гарантированная доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Приобретая жилую недвижимость в Германии, иностранные граждане могут рассчитывать на банковскую поддержку. Немецкие банки предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам страны наравне со своими гражданами на схожих условиях.

Условия предоставления ипотечного кредита

В 2019 году юридически нет никаких препятствий для того, чтобы иностранному гражданину взять ипотеку в Германии. Для этого необходимо быть достаточно серьезно связанным с Германией деловыми отношениями. Такая связь может выражаться следующим образом:

  • иностранный гражданин работает, имеет постоянный доход и место жительства на территории Германии, либо
  • иностранный гражданин приобретает недвижимость на территории Германии, которая сама по себе создает доход и является основанием для получения кредита.

Размер и процентная ставка по кредиту определяются банком и зависят от нескольких факторов. Первый фактор – платежеспособность заемщика, которая оценивается по предоставленным документам. Второй фактор – состояние объекта недвижимости. Оценивая собственные риски, банк в первую очередь будет интересоваться характеристиками объекта недвижимости: год постройки, расположение, предназначение. Так, охотнее финансируется покупка нового дома или квартиры в новостройке. Если объект будет сдаваться в аренду, банк с большей вероятностью одобрит кредит. Сложно взять ипотеку под жилье в нежилом состоянии, коммерческие объекты, низколиквидные или дешевые объекты стоимостью до 100.000 Евро. Оценка объекта проводится независимыми сертифицированными специалистами, услуги которых оплачивает заемщик.

Что касается процентных ставок, то на сегодняшний день в Германии наблюдается исторический минимум. С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке упали на 40%. Сейчас средняя ставка составляет около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться немецким гражданам. Нерезиденты получают кредит на менее выгодных условиях – от 2 до 5% годовых. Однако и такая процентная ставка является низкой.

Ипотека выдается, как правило, под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10 лет, а в редких случаях на 15 лет. В Германии не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой.

Дополнительным требованием для иностранных граждан, не имеющих постоянного дохода на территории Германии, является наличие собственного капитала около 50% от стоимости недвижимости и расходов на оформление сделки купли-продажи.

Краткая информация об условиях ипотечного кредитования нерезидентов в Германии представлена в таблице.

Кредитная ставка 2-5% годовых
Наличие собственного капитала 50-60% от стоимости недвижимости
Оптимальный срок кредитования 10-15 лет
Валюта кредита Евро

 

Порядок получения ипотечного кредита

Важно заметить, что в спешке получить ипотечный кредит в Германии не получится. Это достаточно продолжительный процесс – одна лишь обработка запроса у банка занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. Также для получения кредита на наиболее выгодных условиях рекомендуется обращаться сразу же в несколько банков, тем более что набор документов у них схож.

Примерный перечень документов выглядит следующим образом:

  1. Паспорт и его копия;
  2. Анкета с личными данными заявителя (содержит краткую информацию о заемщике, его имуществе, данные о ежемесячных доходах и обязательных расходах – прочих кредитах, арендной плате, коммунальных услугах, алиментах);
  3. Подтверждение стабильного дохода (для физического лица – справка НДФЛ, для юридического лица – отчетность компании);
  4. Документы на надвижимость, которую планирует купить заемщик: выписку из поземельной книги, жилищный устав, фотографии и описание объекта;
  5. Договор аренды (если недвижимость сдаётся в аренду);
  6. Подтверждение наличия средств для первоначального взноса за покупку недвижимости;
  7. Результаты независимой оценки стоимости объекта.

Однако нужно быть готовыми к тому, что банк может запросить дополнительные документы. Также к заявителям, как правило, предъявляются требования относительно возраста – от 18 (иногда от 21) до 65 лет. Причем 65 лет – это возраст, к которому ипотечный кредит должен быть погашен. Помимо этого, согласно немецким законам на выплату кредитов не должно уходить более 35% дохода заемщика за месяц.

Погашение ипотечного кредита

Ипотеку в Германии погашают ежемесячными аннуитентными платежами, т.е. равными суммами в течение всего периода кредитования. В эти платежи включен как возврат тела кредита (Tilgung), так и проценты банка за предоставление ипотеки (Zinsen). Тело кредита и проценты составляют в сумме общий годовой платеж (Rate). Чтобы рассчитать ежемесячный расход, нужно разделить общий годовой платеж на 12 (по числу месяцев). Размер аннуитентного платежа не изменяется: внутри него проценты постоянно уменьшаются, а тело кредита увеличивается.

Досрочное погашение ипотеки не воспринимается немецкими банками как само себе разумеющееся, поскольку в таком случае банк теряет свою прибыль. Если кредитным договором не оговорена возможность досрочного погашения, клиенту придется оплатить штраф.

Однако в условиях конкуренции банковским учреждениям приходится проявлять гибкость и идти на уступки. Так, при заключении договора кредитования рекомендуется внести в него пункт о Sondertilgung-Möglichkeiten. Данный пункт дает право на ежегодное незапланированное погашение части кредита. Размер таких выплат может достигать 5-7%. Но данные выплаты не являются обязательными: можно делать более маленькие вклады или вообще не вносить Sondertilgung. Зато при появлении дополнительного капитала его можно будет использовать для погашения долга без каких-либо штрафных санкций. Если заёмщик регулярно пользуется этой возможностью, то невыплаченный остаток в конце срока остается минимальным.

Напомним, что недвижимость полностью переходит в собственность заемщика только после окончательного погашения ипотечного кредита. Несмотря на это, недвижимость можно в любое время продать, предоставив банку гарантии выплаты остаточной суммы кредита, например из денег, полученных за продажу жилья.

 

Наш материал подготовлен на основе следующих источников:

  • https://zagranportal.ru/germaniya/finansy-germanii/ipoteka-v-germanii.html
  • https://wip-bavaria.de/novosti/ipoteka-v-germanii
  • https://tranio.ru/germany/mortgage
  • http://www.bavaria-property.com/ru/vsyo-dlya-investorov/finansirovanie/45-poryadok-podachi-zayavleniya-na-finansirovanie