В какую недвижимость стоит инвестировать в Германии?

Вложение средств в недвижимость считается одной из самых надежных инвестиций. Почему? Ответ на данный вопрос Вы найдете в одной из наших предыдущих статей – «Пять причин, по которым стоит инвестировать в недвижимость в Германии». В настоящей же статье мы расскажем о существующих способах инвестиций в недвижимость в Германии и обратим внимание на тенденции, сформировавшиеся у инвесторов на рынке.

На схеме представлены способы инвестиций в недвижимость, которые существуют в Германии на сегодняшний день.

  • Прямые инвестиции

Прямые инвестиции выражаются в непосредственной покупке жилой или коммерческой недвижимости. К жилой недвижимости можно отнести квартиру, жилой дом, доходный дом (многоквартирный комплекс), к коммерческой – супермаркеты, торговые дома, отели, помещения под офисы.

В последнее время как объект инвестиций набирают обороты студенческие апартаменты и микро-апартаменты. Средний доход от аренды таких помещений составил 3,5% (по состоянию на конец 2018 года). Этот показатель чуть выше дохода от офисов.

По-прежнему значительная часть инвесторов (71% опрошенных) в выборе между жилой и коммерческой недвижимостью отдает предпочтение жилой недвижимости. Так, например, в 2018 году были проданы портфели жилой недвижимости на сумму 17,6 млрд. евро, что на 13% выше показателей за 2017 год. Тем не менее коммерческая недвижимость остается довольно прибыльной: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии от коммерческой недвижимости в среднем можно выручить до 7-8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения – доходные дома, офисы и студенческие общежития.

Однако не стоит забывать о том, что покупке недвижимости сопутствуют высокие расходы (Kaufnebenkosten). К таковым относятся:

  • Налог на приобретение земли (Grunderwerbsteuer), равный 3,5% от стоимости объекта (в некоторых землях процент выше);
  • Нотариальные расходы – за оформление договора купли-продажи, занесение права собственности в Поземельную книгу – составляющие около 1,0-1,5% от стоимости объекта;
  • Комиссия риэлтору (маклеру), равная минимум 3,57% (вкл. 19% НДС) от стоимости объекта (в некоторых землях процент выше).

Таким образом, общая сумма сопутствующих покупке недвижимости расходов может составлять от 10 до 15% от стоимости объекта.

 

  • Покупка паев открытых фондов недвижимости

Открытые фонды недвижимости (offene Immobilienfonds) дают инвесторам возможность напрямую вкладывать свои средства в крупные объекты недвижимости, получая доход от сдачи в аренду и продажи собственности фонда. Входной порог составляет менее 50 Евро. При этом не требуется уплачивать налог на покупку недвижимости, а купленные паи можно продать на бирже или через инвестиционную компанию.

Как способ капиталовложения инвестиции в фонды недвижимости до недавнего времени считались очень надежными и пользовались популярностью. Однако во время финансового кризиса 2008 года многие вкладчики столкнулись с проблемой возврата средств и убытками из-за оттока ликвидности. Сегодня число открытых фондов недвижимости в Германии постепенно снижается[4], а доходность для инвесторов составляет менее 3% годовых.

  • Покупка паев закрытых фондов недвижимости

Приобретая паи закрытых фондов недвижимости, инвесторы участвуют в предприятии, косвенно или непосредственно владеющем объектами недвижимости. Такие инвестиции следует рассматривать как долгосрочные, поскольку продажа приобретенных паев в большинстве случаев составляет более 10 лет. Данное обстоятельство делает данный способ инвестиций менее привлекательным по сравнению с покупкой паев открытых фондов.

  • Покупка акций компаний, инвестирующих в недвижимость и котирующихся на бирже

Последним способом инвестиций является покупка акций компаний, которые, в свою очередь, инвестируют в недвижимость. Акции в данном случае являются ликвидным инструментом, их продажа возможна в любое время. Кроме того, компаниям, инвестирующим в акции, не требуется поддержка уровня ликвидности, а также необходимость продажи объектов в случае оттока капитала.

В то же время курсы акций таких компаний подвержены сильным колебаниям. Так, курс акций может изменяться ежедневно на несколько процентов, что не характерно для курсов открытых фондов недвижимости. А во время кризиса 2008 года акции многих фирм потеряли более 50% стоимости.

Крупнейшими компаниями на рынке на сегодняшний день являются Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG-Immobilien и TAG-Immobilien. Дивидендная доходность по акциям составляет около 3% годовых.

Проанализировав вышесказанное, можно прийти к выводу, что, несмотря на высокие сопутствующие расходы, наиболее прибыльным и надежным в долгосрочной перспективе способом инвестиций являются прямые инвестиции в виде приобретения жилой или коммерческой недвижимости.

 

Наш материал подготовлен на основе следующих источников:

  • https://rusmoney.de/immobilien/article12107/nedvizhimost-v-germanii.html
  • http://www.bavaria-property.com/ru/faq