Текущие расходы владельцев недвижимости в Германии: налоговые обязательства и прочие платежи

С приобретением недвижимости у иностранных граждан возникает не только право собственности и возможность распоряжаться приобретенным имуществом, но и ряд обязанностей в виде уплаты налогов и коммунальных платежей. Россияне, планирующие вложить средства в недвижимость в Германии, должны знать как можно больше о немецкой системе налогообложения. В настоящей статье мы постараемся разобраться в этом непростом вопросе.

Сразу же заметим, что немецкие законы не предусматривают какие-либо налоговые льготы в связи с тем, что владельцем недвижимости является иностранный гражданин. Однако, что не менее важно, нет и каких-либо специальных требований или ограничений. Другими словами, иностранцы платят налоги на равных условиях и по таким же ставкам, что и граждане Германии.

  1. Поземельный налог или налог на землю (Grundsteuer)

В немецкой системе налогообложения нет такого понятия как «налог на недвижимость», однако присутствует поземельный налог, платить который обязаны владельцы самых разных объектов недвижимости: от квартир до офисов и земельных наделов. Согласно немецкому праву, передаче в собственность подлежит именно участок земли с возведенными на нем строениями. От оценочной стоимости земельного участка зависит размер налога. Именно поэтому он называется поземельным или налогом на землю.

Интересно заметить, что поземельный налог собирает не федерация, а муниципалитет – город или поселение, на территории которого находится земля. По этой причине суммы налогов на региональном уровне отличаются друг от друга.

Налог рассчитывается по следующей формуле:

оценочная стоимость объекта (Einheitswert) х 0,35 % (базовая федеральная ставка) х коэффициент, индивидуально утвержденный для каждой земли

 

Налог рассчитывается исходя из установленной в населенном пункте условной ценности земли. Отметим, что условная ценность значительно ниже рыночной стоимости. Местность разбивается на секции, каждой из которых присваивается базовый коэффициент, умножаемый на производную от стоимости участка. Муниципалитет сам определяет размер коэффициентов для секций. В среднем, поземельный налог за трехкомнатную квартиру составляет до 200 евро, а за дом – до 1500 евро в год. Это порядка 0,98 – 2,84% от оценочной стоимости объекта[1].

Рассчитанный налог владелец недвижимости может оплачивать как одним платежом раз в год, так и разбить платеж на кварталы. Также разрешается перекладывать обязанность по уплате поземельного налога на арендаторов. Для этого договором об аренде необходимо предусмотреть дополнительные расходы (Nebenkosten) на стороне арендатора.

  1. Налог с прибыли от сдачи объекта в аренду – подоходный налог (Einkommensteuer)

Объектом налогообложения в данном случае является доход, полученный физическим или юридическим лицом в течение года от аренды как источника прибыли. Таким образом, налог придется уплачивать тем инвесторам, которые намерены сдавать приобретенную в Германии недвижимость в аренду.

В отличие от российского подоходного налога немецкий подоходный налог прогрессивен, его размер может колебаться от 0 до 42% от полученного дохода. Зарегистрированное на территории Германии юридическое лицо платит около 30% независимо от размера прибыли.

При этом при взимании налога существуют различные льготы и ограничения, зависящие от семейного положения налогоплательщика, наличия у него детей, расходов и особых ситуаций (болезнь, несчастный случай). К тому же, между Россией и Германией заключено Соглашение об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество. Благодаря этому соглашению налог с прибыли будет высчитываться только в Германии, а в России выплаченные суммы подлежат зачету.

  1. Спекулятивный налог – налог от продажи недвижимости (Spekulationssteuer)

При продаже недвижимости, осуществляемой до истечения 10 лет с момента ее приобретения, немецкая система налогообложения предусматривает так называемый «спекулятивный» налог. Налогооблагаемая база при этом определяется исходя из суммы всех доходов за год – включая зарплату, доходы от аренды и продажи.

Если же недвижимость продается после 10 лет владения, спекулятивный налог не взимается. Также спекулятивным налогом не облагаются объекты, используемые только для личного проживания в течение всего периода между покупкой и продажей, либо в течение двух лет, предшествующих продаже.

  1. Сопутствующие расходы на содержание недвижимости

Среднестатистический житель Германии тратит более 20% своего дохода на содержание недвижимости. Нерезиденты, в свою очередь, могут рассчитывать на доход на уровне 3-5% годовых от сдачи жилой недвижимости в аренду[2]. Большая часть прибыли от квартиры будет направляться на погашение обязательных платежей в виде оплаты услуг управляющей компании, коммунальных расходов, страховых взносов и налогов.

Оплата коммунальных платежей (электроэнергия, отопление, водоснабжение и вывоз мусора) в среднем по Германии составляет около 215 евро в месяц за квартиру площадью 85 кв. метров. Дополнительно к коммунальным платежам оплачивается обязательный налог на радио и телевидение. Сумма за услуги управляющей компании (уборка здания и прилегающей территории, чистка дымоходов, обслуживание лифтов) рассчитывается в среднем по ставке 0,63-1,0 евро за квадратный метр в месяц.

Плюс ко всему обязательным является страхование объекта недвижимости и жизни владельца. Это правило распространяется как на жилую недвижимость, так и на коммерческую. Стандартная страховка объекта недвижимости с суммой покрытия от 335.400 евро будет обходиться в 137-200 евро в год. А страхование жизни от несчастного случая – около 100 евро в год.

Таким образом, приобретая недвижимость в Германии, важно помнить о том, что вместе с правом собственности возникают налоговые обязанности и дополнительные расходы на коммунальные платежи. Однако будучи осведомленным об особенностях немецкой системы налогообложения и своевременно выполняя свои обязанности, можно не беспокоиться о возникновении негативных последствий.

 

Наш материал подготовлен на основе следующих источников:

  • http://stimul.de/nedvizhimost/2010-09-28-15-23-54.html
  • https://domire.ru/blog/pokupka-nedvizhimosti/nalog-dla-nerezidentov-na-nedvizimost-v-germanii
  • https://www.homesoverseas.ru/articles/6817

[1] http://pilschikov.ru/nalog-na-nedvizhimost-v-germanii

[2] https://www.homesoverseas.ru/articles/6817