Особенности банкротства застройщика

 

В настоящее время продолжают быть актуальными проблемы, возникающие при банкротстве организации – застройщика. Особенности данной процедуры связана с тем, что кредиторами застройщика, в том числе, являются граждане, заключившие договоры участия в долевом строительстве, возможность получения квартир которых в период банкротства организации находится под угрозой. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» подробно раскрывает правовое регулирование особенностей данной процедуры в седьмом параграфе.

Итак, что же необходимо знать дольщику, а так же кредиторам по денежным требованиям, которым не посчастливилось оказаться такой ситуации на первоначальном этапе.

Во-первых, после заключения договора долевого участия в строительстве нельзя устраняться и спокойно ожидать получения соответствующего уведомления о возможности передачи построенного жилого помещения. Дольщику необходимо отслеживать финансовое состояние организации, интересоваться ходом и стадией строительства. В настоящее время большая часть такой информации является открытой, и отследить ее не составляет большого труда. В этом случае участник долевого строительства не пропустит момент возникновения у застройщика трудностей при строительстве и ситуации банкротства. Публикация сообщения о банкротстве организации можно так же отследить на сайте ЕФРСБ в сети Интернет и в газете «Коммерсант». При возникновении первых затруднений не следует дожидаться, когда в отношении застройщика будет введена процедура банкротства.  В такой ситуации лучше заблаговременно обратиться к квалифицированному юристу, который просчитает риски, проверит имеющуюся информацию и проконсультирует клиента о возможных и оптимальных вариантах его дальнейших действий в складывающейся ситуации. Сотрудники ООО «Юридическая контора Наумова и Борисова» имеют богатый опыт в сфере банкротства и могут максимально качественно проконсультировать по возникающим вопросам.

Во-вторых, следует незамедлительно обратиться с требованием о включении в реестр требований кредиторов должника в случае, если Арбитражным судом уже принято решение о введении в отношении организации – застройщика процедуры конкурсного производства. Необходимо помнить, что при рассмотрении дела о банкротстве застройщика наблюдение и финансовое оздоровление не применяются. Арбитражным судом вводится конкурсное производство сроком на один год. Процедура включения кредиторов по денежным требованиям и участников долевого строительства в соответствующий реестр требований разнится. Кредиторы, требования которых вытекают из гражданско-правовых отношений, подаются в общем порядке в соответствующий Арбитражный суд.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее — требования участников строительства) предъявляются непосредственно конкурсному управляющему. Это нововведение в законодательстве о банкротсве, поскольку в предыдущей редакции Закона о банкростве такие требований так же подавались в Арбитражный суд. С этим связано много ошибок, которые совершают дольщики или юристы, которые не обладают достаточной квалификацией. Поскольку обращение с таким требованием в Арбитражный суд повлечет отказ в принятии его к рассмотрению и отнимет много времени у кредитора, что, в свою очередь, может привести к пропуску срока на подачу такого требований конкурсному управляющему и полному отказу во включении в реестр участников строительства.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в случае если найдет его законным и обоснованным. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования.

В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.

Участник строительства вправе предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в установленном порядке или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы.

Важно знать, что документами, подтверждающими право на включение в реестр участников строительства, является договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный надлежащим образом. Кроме того, дольщику необходимо представить доказательства исполнения данного договора с его стороны, то есть подтвердить факт оплаты. При отсутствии подтверждения оплаты со стороны участника строительства его требование впоследствии будет исключено из реестра. Действующее на данный момент законодательство предусматривает обязанность арбитражного управляющего обратиться в Арбитражный суд с заявлением об исключении соответствующего требования из реестра требований участников строительства, если на день принятия Фондом или Фондом субъекта РФ решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или на день проведения собрания участников строительства у застройщика отсутствуют документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком, и участник строительства не представил документы, подтверждающие размер своего требования.

Подготовка требований о включении в реестр кредиторов, а так же о включении в реестр участников долевого строительства требуют профессионального вмешательства квалифицированных юристов с опытом работы непосредственно в процедурах банкротства. Сотрудники ООО «Юридическая контора Наумова и Борисова» обладают необходимой квалификацией и большим опытом в данной сфере. Участие в процедурах банкротства, как застройщиков, так и других категорий должников, позволяет оказывать максимально квалифицированную юридическую помощь в этом вопросе. Практически все судебные процессы по такой категории споров были выиграны юристами нашей организации.

Несвоевременное обращение участника долевого строительства с требованием о включении его в реестр участников долевого строительства и некорректная подготовка необходимых для этого документов, к сожалению, может лишить дольщика возможности в дальнейшем претендовать на получение квартиры. Действующее на данный момент законодательство, в отличие от предыдущей редакции Закона о банкротстве, ограничивает временной промежуток, в течении которого соответствующее требование может быть заявлено. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в газете «Коммерсантъ». То есть закон фактически обязывает конкурсного управляющего отказывать во включении в реестр участников долевого строительства тех требований, которые были заявлены спустя три месяца с момента указанной выше публикации.

Однако, законодатель предоставляет возможность дольщикам обжаловать отказы конкурсного управляющего по причине пропуска срока, а так же по иным причинам в рамках заявления возражений на такой отказ непосредственно в Арбитражный суд в течении  не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

В такой ситуации так же целесообразно прибегнуть к квалифицированной юридической помощи для грамотного и своевременного составления таких возражений и формированию необходимого пакета документов. Сотрудники ООО «Юридическая контора Наумова и Борисова» неоднократно сталкивались с такими ситуациями и успешно разрешали эти вопросы в суде.

 

Необходимо в рамках данной статьи осветить третью конфликтную ситуацию, которая может возникнуть на этапе включения участника долевого строительства в реестр требований участников долевого строительства. В случае если дольщик уже включен в реестр участников долевого строительства, то он становится полноправным участником процесса и у него возникают все соответствующие права, одним из которых является право на ознакомление с требованиями иных участников долевого строительства и прочих кредиторов по денежным требованиям. На практике не редки ситуации, когда кредиторы, ознакомившись с требованиями иных включенных в реестр требований участников строительства лиц, могут прийти к мнению о неправомерности такого включения в виду пропуска ими соответствующего срока или недостаточности подтверждающих право документов. В таких случаях участники дела о банкротстве имеют право обратиться в Арбитражный суд с соответствующими возражениями. Возражения лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, могут быть заявлены в Арбитражный суд в течение пятнадцати рабочих дней со дня закрытия реестра требований кредиторов либо со дня включения требований участников строительства в реестр требований участников строительства, если такие требования в соответствии с настоящей статьей включены после закрытия реестра.

Сотрудники ООО «Юридическая контора Наумова и Борисова» помогут грамотно и обосновано составить возражения на включение в реестр требований участников строительства, а так же обеспечат защиту ваших интересов в суде. Кроме того, юристы нашей организации смогут оказать квалифицированную юридическую помощь в случае необходимости защитить права участников долевого строительства, включение в реестр которых оспаривается иными участниками дела.