07.09.2026
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СДЕЛКАМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Что надо сделать, чтобы уменьшить риски признания сделок с недвижимостью недействительными.
Сделки с недвижимостью признают недействительными когда:
1. порок формы (письменная, нотариальная);
2. порок содержания;
3. порок воли (самое распространённое);
4. отсутствие экономической целесообразности (не напрямую, но как косвенный довод);
5. нарушены права третьих лиц (это в случае последующего банкротства продавца).
Рекомендации:
1.Проверить собственника. Когда у него возникло право собственности. Риск меньше, если право собственности возникло более 10 лет назад. Собственник должен представить актуальную выписку из ЕГРН, заказанною через госуслуги.
2.Проверить наличие оригиналов правоустанавливающих документов и сравнить их с теми, которые указаны в выписке.
3.Проверить цепочку собственников квартиры, если их было несколько
4.Квартира должна быть свободна от прав проживания третьих лиц, а уж тем более детей.
5.Вести переговоры только с собственником. Если собственник в другом городе, то по соответствующему мессенджеру. Все переговоры записывать.
6.У представителя должна быть нотариальная доверенность, действительная на момент совершения соответствующих сделок. Факт выдачи доверенности надо проверить. Сначала проверить наличие нотариуса в нотариальной палате. Потом позвонить нотариусу и проверить факт выдачи доверенности.
7. При проведении переговоров несколько раз задать вопрос о цели продажи, не находится ли продавец под чьим то давлением. Были ли у продавца контакты с мошенниками. Является ли заключение сделки его свободным волеизъявлением. Желательно выяснить мотивацию продавца на совершение сделки. Когда было принято решение о продаже квартиры, и куда обращался продавец с предложением о продаже, с кем консультировался. Стоит пообщаться с родственниками продавца, чтобы узнать, в курсе ли они сделки. В некоторых случаях родственники не знают о продаже квартиры их близкими.
8. Если вы видите, что на вопрос о цели продажи квартиры продавец реагирует агрессивно или уходит от ответа — это сигнал о том, что от покупки данной квартиры стоит отказаться.
9. Все обязательно записывать.
10.Не спешить заключать сделку. Лучше провести несколько встреч. Обязательно совершать совместный осмотр помещения с видиофиксацией. Поспешность совершения сделки - признак неосмотрительности.
11.Желательно провести независимую экспертизу рыночной стоимости квартиры. Если квартира продается ниже рыночной стоимости, то необходимо выяснить мотивацию продавца на занижение стоимости. Снова получить подтверждение, что занижение стоимости квартиры не связано с давлением третьих лиц. Не стесняйтесь давить на продавца. Суды считают, что продавец может быть склонным становиться жертвой, что проявляется в устойчивых особенностях поведения и мышления. Если продавец смог выдержать ваше давление, то, следовательно, мог выдержать и давление мошенников.
12.Проверить наличие судебных дел в отношении продавца, а уже тем более исполнительных производств.
13.Требуйте, чтобы в договоре обязательно было указано, что продавец подтверждает отсутствие притязаний на квартиру со стороны третьи лиц, у продавца отсутствуют признаки банкротства, а так же отсутствие давления со стороны третьих лиц на продавца при принятии решения о совершении данной сделки.
14.Если уж очень крупная сделка, то можно потребовать проведение психологической экспертизы на вменяемость продавца при совершении сделки. Вполне обоснованный способ снижения рисков.
15.Заключайте договор только с собственником. Можно заключить нотариальный договор у двух нотариусов, если стороны находятся в разных городах. Процедура позволяет оформить сделку дистанционно, когда каждый участник обращается к своему нотариусу, но с одним важным условием: один из нотариусов должен работать в регионе, где находится объект недвижимости.
18.Помните, тревожным сигналами, подтверждающими недостаточную добросовестность покупателя, являются: короткие сроки совершения сделки, стоимость квартиры ниже рыночное (особенно, если значительно ниже рыночной), получение денег не собственником, отсутствие контактов с собственником.
19.Если видите, что все плохо, и суд склонен признать вас недостаточно осмотрительным, то требуйте, что бы суд установил, что совершены мошеннические действия третьих лиц в отношении собственника, которых покупатель не знал и не мог знать.
1. порок формы (письменная, нотариальная);
2. порок содержания;
3. порок воли (самое распространённое);
4. отсутствие экономической целесообразности (не напрямую, но как косвенный довод);
5. нарушены права третьих лиц (это в случае последующего банкротства продавца).
Рекомендации:
1.Проверить собственника. Когда у него возникло право собственности. Риск меньше, если право собственности возникло более 10 лет назад. Собственник должен представить актуальную выписку из ЕГРН, заказанною через госуслуги.
2.Проверить наличие оригиналов правоустанавливающих документов и сравнить их с теми, которые указаны в выписке.
3.Проверить цепочку собственников квартиры, если их было несколько
4.Квартира должна быть свободна от прав проживания третьих лиц, а уж тем более детей.
5.Вести переговоры только с собственником. Если собственник в другом городе, то по соответствующему мессенджеру. Все переговоры записывать.
6.У представителя должна быть нотариальная доверенность, действительная на момент совершения соответствующих сделок. Факт выдачи доверенности надо проверить. Сначала проверить наличие нотариуса в нотариальной палате. Потом позвонить нотариусу и проверить факт выдачи доверенности.
7. При проведении переговоров несколько раз задать вопрос о цели продажи, не находится ли продавец под чьим то давлением. Были ли у продавца контакты с мошенниками. Является ли заключение сделки его свободным волеизъявлением. Желательно выяснить мотивацию продавца на совершение сделки. Когда было принято решение о продаже квартиры, и куда обращался продавец с предложением о продаже, с кем консультировался. Стоит пообщаться с родственниками продавца, чтобы узнать, в курсе ли они сделки. В некоторых случаях родственники не знают о продаже квартиры их близкими.
8. Если вы видите, что на вопрос о цели продажи квартиры продавец реагирует агрессивно или уходит от ответа — это сигнал о том, что от покупки данной квартиры стоит отказаться.
9. Все обязательно записывать.
10.Не спешить заключать сделку. Лучше провести несколько встреч. Обязательно совершать совместный осмотр помещения с видиофиксацией. Поспешность совершения сделки - признак неосмотрительности.
11.Желательно провести независимую экспертизу рыночной стоимости квартиры. Если квартира продается ниже рыночной стоимости, то необходимо выяснить мотивацию продавца на занижение стоимости. Снова получить подтверждение, что занижение стоимости квартиры не связано с давлением третьих лиц. Не стесняйтесь давить на продавца. Суды считают, что продавец может быть склонным становиться жертвой, что проявляется в устойчивых особенностях поведения и мышления. Если продавец смог выдержать ваше давление, то, следовательно, мог выдержать и давление мошенников.
12.Проверить наличие судебных дел в отношении продавца, а уже тем более исполнительных производств.
13.Требуйте, чтобы в договоре обязательно было указано, что продавец подтверждает отсутствие притязаний на квартиру со стороны третьи лиц, у продавца отсутствуют признаки банкротства, а так же отсутствие давления со стороны третьих лиц на продавца при принятии решения о совершении данной сделки.
14.Если уж очень крупная сделка, то можно потребовать проведение психологической экспертизы на вменяемость продавца при совершении сделки. Вполне обоснованный способ снижения рисков.
15.Заключайте договор только с собственником. Можно заключить нотариальный договор у двух нотариусов, если стороны находятся в разных городах. Процедура позволяет оформить сделку дистанционно, когда каждый участник обращается к своему нотариусу, но с одним важным условием: один из нотариусов должен работать в регионе, где находится объект недвижимости.
16 Обязательно проводить видеозапись сделки и задавать все вышеперечисленные вопросы.
17 ГЛАВНОЕ. Денежные средства должен получить непосредственно собственник. Либо перечислением на его карточку, либо на его расчетный счет, либо положены на аккредитив с последующим перечислением на расчетный счет продавца. Передача наличных средств совершенно не желательна. Ни в коем случае не передавать деньги представителю, или перечислять на расчетный счет представителя. Сделка заканчивается передачей денег. Если деньги поступили собственнику, то это гражданско-правовые отношения и должны быть двусторонняя реституция. Если деньги поступили мошенникам, то это уголовная составляющая, и покупатель становится элементом схемы мошенничества и деньги ему не возвращаются.
18.Помните, тревожным сигналами, подтверждающими недостаточную добросовестность покупателя, являются: короткие сроки совершения сделки, стоимость квартиры ниже рыночное (особенно, если значительно ниже рыночной), получение денег не собственником, отсутствие контактов с собственником.
19.Если видите, что все плохо, и суд склонен признать вас недостаточно осмотрительным, то требуйте, что бы суд установил, что совершены мошеннические действия третьих лиц в отношении собственника, которых покупатель не знал и не мог знать.
Александр Наумов
