Да, очень многие так думали, покупая здания, магазины, стоянки и прочее.

Но жизнь вносит свои коррективы.

Главным критерием надежности было то, что объект недвижимости прошел государственную регистрацию. Согласно закону о регистрации недвижимости единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости в России является запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Актуальным документом, подтверждающим это право, служит выписка из ЕГРН.

Все просто. Тогда почему сейчас появилось так много исков от собственников земли (в основном это областные и муниципальные власти) с требованиями признать зарегистрированные объекты недвижимости: имущественные комплексы, стоянки, здания самовольными постройками самовольными постройками.

Причем, раз объект зарегистрирован в установленном порядке, то с разрешением на строительство и введением объекта в эксплуатацию было все нормально.

В основном требования основывались на:

- незаконном предоставлении земельного участка с нарушением правил общепользования;

- несоответствии фактического размера объекта со сведениями отраженными в выписках, техпаспортах, либо проектной документации (как предположение о незаконной реконструкции);

- нахождении всего объекта, или его части на ином земельном участке, который не предоставлялся для застройки.

В 2023 году Пленум Верховного суда РФ в своем Постановлении № 44 разъяснил, что зарегистрированный в ЕГРН объект недвижимости не может быть снесен в административном порядке (решением властей) как самовольная постройка. Его судьбу решает только суд, при этом наличие регистрации не препятствует иску о сносе, если доказаны критические нарушения.

Основные положения судебной практики ВС РФ:

1.Исключение административного сноса: Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, органы местного самоуправления не имеют права принимать решение о сносе (это возможно только через суд).

1. Регистрация не защищает автоматически: Наличие записи в ЕГРН не является абсолютной защитой от иска о признании постройки самовольной. Если постройка возведена на участке, не предоставленном под строительство, или с нарушениями, ее могут признать самовольной, несмотря на регистрацию.
2. Добросовестность застройщика: Если собственник не знал и не мог знать об ограничениях использования участка (например, о зоне с особыми условиями), постройка не считается самовольной.
3. Нельзя признать самостроем, если: На день вынесения решения нарушения уже устранены или требования закона изменились.

Таким образом, Верховный Суд указал на недопустимость легкого сноса зарегистрированных объектов, требуя детального судебного разбирательства, но, не освобождая от ответственности за незаконное строительство.

В силу отсутствия специальных знаний у судьи главным аргументом стало заключение судебного эксперта.

Кстати, судебным экспертом могут быть только работники государственных учреждений. Все остальные от этой работы отлучены.

Судебные эксперты проверяли объекты на соответствие правилам землепользования и застройки. Учитывая, что строительство объекта было достаточно давно, а правила землепользования и застройки периодически изменялись, то необходимо было определять, какие правила действовали именно в период выдачи разрешения на строительство.

В отношении фактических размеров объекта недвижимости, главное - доказать отсутствие незаконной реконструкции. Если изменение размеров произошло, то только в силу перепланировки, переоборудованию, наличие погрешности в измерениях или кадастровой ошибки, которую можно устранить.

Если требования о признании объекта самовольной постройкой вытекает из-за несовпадения границ объекта с границами предоставленного земельного участка, то в этом случае ситуация сложнее. Сначала тоже можно рассмотреть вопрос о погрешности в измерении, или последствие использования разных систем координат. Это самый простой вариант.

Далее надо разбираться, что было раньше: построено здание, а потом определялись границы земельного участка, или сначала был предоставлен земельный участок с определенными ранее границами. В общем, кто в кого не вписался.

В любом случае будет считаться наличие реестровой ошибки.

Вопрос: устранимая ошибка или нет?

Эксперты, почему-то любят подчеркивать, что обнаруженные дефекты являются не устранимыми. Это обычно не соответствует действительности. Чаще всего дефекты являются устранимыми, если объект не выходит за красные линии.

Обычно собственники объекта недвижимости ссылаются на ст. 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Если объект находится на земельном участке одного собственника, то необходимо было произвести перемеживание и внесение новых параметров в Росреестр.

Если объект находится на земельных участках принадлежавших двум разным собственникам, то необходимо будет договариваться со вторым собственником о предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположена часть объекта недвижимости.

В настоящее время как раз рассматривается в суде подобная ситуация.