Арбитражный суд вынес решение, в котором признал отсутствующим зарегистрированное право собственности на объект комплекс Автостоянка с пунктом охраны с кадастровым номером №№№, и снял его с кадастрового учета. Апелляция поддержала данное решение.

Возможно, суды и правы, но есть нюансы.

В состав комплекса входило двухэтажное здание.

Классика: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Двухэтажное здание на фундаменте неразрывно связанное с землей, что может быть более недвижимым?

Право собственности на недвижимые объекты возникает с момента их государственной регистрации. Но существуют объекты, не подлежащие государственной регистрации. И среди них есть так называемые вспомогательные объекты.

Оформление технического паспорта на вещь при отсутствии у такой вещи признаков, характерных для недвижимости, само по себе не может являться единственным доказательством того, что объект следует рассматривать как недвижимое имущество.

Итак, вспомогательные объекты выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям. Они не имеют самостоятельного хозяйственного назначения и не являются отдельным объектом гражданского оборота.

Например, железобетонный забор, огораживающий административное здание, блочный пункт на газопроводе высокого и среднего и что-то аналогичное.

В данных случаях государственной регистрации подлежит право на административное здание и, соответственно, на газопровод, и не подлежит государственной регистрации право на забор, окружающий здание, и на блочный пункт, подсоединенный к газопроводу.

Эту правовую позицию подтверждает судебная практика, в соответствии с которым в связи с отсутствием у объекта вспомогательного назначения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Объекты вспомогательного назначения не могут самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении коммерческой деятельности отдельно от главной вещи.

И где эта грань, которая отделяет объект вспомогательный от объекта недвижимости?

Судьи, не имея специальных знаний, назначают судебную экспертизу.

Функциональная связь: объект возводится для обслуживания основного здания, сооружения или строения (жилого дома, производственного цеха и т.д.).

Ключевыми признаками и критериями являются:

Местоположение: Размещаются на том же земельном участке, что и основной объект, либо на смежных с ним участках.

Технические параметры: Вспомогательные строения не должны являться особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Ограничения по площади: Общая площадь таких объектов обычно не превышает 1500 кв. м.

Отсутствие автономности: Вспомогательный объект не имеет самостоятельного хозяйственного назначения и не может полноценно использоваться отдельно от основного.

Отсутствие разрешительной документации: Строительство таких объектов, как правило, не требует получения разрешения (в соответствии с нормами, определяемыми).

Примеры включают гаражи, бани, теплицы, навесы, складские помещения, контрольно-пропускные пункты.

Но если объект имеет многофункциональное назначение, то можно утверждать, что это все-таки объект недвижимости.

Напоследок. Факт того, что права на объект не подлежат государственной регистрации, не препятствует осуществлять свои права собственника. Но если объект на чужой земле, то собственник может потребовать убрать данный объект с его земли.